한국에서는 건축을 진행할 때 반드시 지자체로부터 허가를 받아야 합니다. 설계승인된 건축도면과 다르게 건축된 경우, 완공 단계에서 준공 승인을 받을 수 없으며, 건물을 사용할 수 없습니다. 예를 들어, 테라스를 거실로 개조하거나 도면의 면적보다 실제 면적을 확장한 경우 등이 이에 해당됩니다. 다가구 건물의 경우 옥상에 방을 만들어 거주하거나 임대하는 경우, 단독주택에서는 주방 쪽을 확장하여 실내 공간으로 사용하는 경우도 모두 불법 건축물에 해당합니다.
불법 건축물의 시정 명령과 이행강제금
지자체는 위반 건축물에 대해 시정명령을 내리며, 이를 이행하지 않을 경우 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 시정되지 않을 경우 계속 부과되며, 건축주는 이에 대해 조치를 취할 수밖에 없습니다.
위반 건축물에 대한 4가지 대응 방법
■위반 건축물 자진 철거: 불법 건축물을 철거하여 원래 허가된 상태로 복구하는 방법입니다.
■ 이행강제금 납부: 이행강제금을 납부하면서 건축물을 그대로 사용하는 경우도 있지만, 이는 양성화되지 않으며 추후 매도 시 문제가 될 수 있습니다.
■ 위반 건축물 양성화: 일정 조건 하에 불법 건축물을 양성화하여 합법적인 건축물로 만드는 방법입니다.
■ 특별건축물 정리 특별조치법 적용: 주거용 불법 건축물에 대한 특별 조치를 통해 양성화할 수 있습니다.
[불법 건축물의 구체적인 내역]
불법 건축물로 지정되는 경우는 크게 두 가지입니다. 첫째, 건축법에 따라 지자체의 승인 없이 건축을 진행한 경우, 둘째, 허가된 사항과 다르게 건축한 경우입니다. 예를 들어, 허가 없이 건축을 미리 진행하거나, 허가된 면적을 초과하여 건축한 경우가 이에 해당됩니다.
[불법 건축행위와 그 유형]
■ 무단 증축: 허가 없이 건물을 확장하거나, 기존 건축물에 추가 건축을 하는 경우입니다.
■ 일조권 위반 및 무단 대수선: 건물 상층부의 일조권 규정을 위반하거나, 세대 간 경계벽을 임의로 해체하는 행위입니다.
■ 무단 용도 변경 및 공작물 축조 신고 위반: 건축물의 용도를 허가 없이 변경하거나, 대형 광고판 또는 2m 이상 담장을 허가 없이 설치하는 경우입니다.
■ 조경 훼손 및 기타 위반: 법적 의무 조경을 훼손하거나, 다중주택에 각 실별로 취사시설을 설치하는 경우입니다.
[불법 건축물 양성화 방법]
■ 철거: 불법 건축물을 철거하여 원래 상태로 돌려놓는 방법입니다.
■ 이행강제금 납부: 벌금을 납부하지만, 이를 통해 양성화되지는 않습니다.
■ 양성화:
* 주인제도: 특정 조건 하에서 불법 건축물을 사후에 허가받아 양성화할 수 있습니다. 그러나 건폐율 초과나 용적률 초과 시 적용이 불가능하며, 불법 행위에 대한 처벌을 받은 후에만 가능합니다.
* 특별건축물 정리 특별조치법: 주거용 불법 건축물, 특히 옥탑방이나 다세대 주택에서 허가받은 방 숫자보다 더 많은 방을 무단으로 만든 경우, 특정 요건을 충족하면 합법화 신청이 가능합니다.
불법 건축물 양성화 절차
1. 불법 건축물 신고 접수
2. 건축주 자진 신고 유도
3.1회 이행강제금 부과
4. 양성화 가능성 여부 판단
5. 지자체의 양성화 승인
6. 건축 인허가 진행
7. 사용 승인 교부
8. 건축물관리대장 등록
이 절차를 통해 불법 건축물을 양성화할 수 있습니다. 하지만 진행 중 발생하는 비용에 대비해야 하며, 모든 불법 건축물이 양성화될 수 있는 것은 아닙니다. 불법 건축물 양성화 절차에 대한 자세한 이해가 필요하며, 규정을 잘 따르는 것이 중요합니다.
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