부동산 계약 해지, 계약서 없이도 해지? '묵시적 합의해지' 제대로 알아야 분쟁 막는다

부동산 임대차 계약을 체결할 때는 임차기간과 보증금 등 조건을 명확히 정해 놓지만, 계약 종료 시점에는 종종 복잡한 상황과 분쟁이 발생하곤 합니다. 특히 계약서를 통해 명확히 해지하지 않고도 서로의 행동과 의사표시를 통해 계약이 끝난 것으로 보는 '묵시적 합의해지'가 실제 임대차 현장에서는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

 

묵시적 합의해지의 법적 의미

묵시적 합의해지란 계약 당사자 간의 명확한 서면이나 구두 합의가 없더라도 서로의 행동과 주변 정황을 통해 계약 종료의 의사가 확인될 경우 이를 인정하는 법적 개념입니다. 법원 역시 당사자 간 명시적 합의가 없더라도 계약 이행을 중단하고자 하는 의사가 양측에서 일치한 경우 묵시적으로 합의해지된 것으로 판단할 수 있다고 명시하고 있습니다.

대법원은 이를 두고 "묵시적 합의해지는 계약 이행이 시작된 이후 당사자 쌍방이 계약을 더 이상 유지할 의사가 없다는 점에서 일치해야만 인정된다"고 판시한 바 있습니다. (대법원 2018.12.27. 선고 2016다274270, 2016다274287 판결)

묵시적 합의해지가 인정된 사례

실제 사례로, 상가 임대차 계약에서 임차인과 임대인이 건물의 용도변경 문제로 분쟁을 겪었습니다. 이후 임차인이 보증금 반환 소송을 제기한 시점에 임대인이 이미 해당 공간을 다른 사람에게 임대했는데, 이에 법원은 기존 계약이 묵시적 합의로 종료된 것으로 보고 임대인에게 별도의 손해배상 책임을 묻지 않았습니다.

묵시적 합의해지로 볼 수 있는 주요 사례

현장에서 묵시적 합의해지로 인정할 수 있는 대표적인 정황은 다음과 같습니다.

임차인의 자발적 퇴거 및 열쇠 반납

임차인이 모든 짐을 옮기고 열쇠를 임대인에게 돌려준 경우, 임차인의 계약 종료 의사를 명확히 확인할 수 있습니다.

보증금 정산 여부

퇴거할 때 임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 반환한 경우에도 임대인의 계약 종료 의사가 드러났다고 볼 수 있습니다.

원상복구 협의 또는 포기

임대인이 새로운 임차인을 모집하거나 공실 광고를 게시하는 행동은 기존 계약의 종료를 인정하는 정황으로 해석될 수 있습니다.

장기간 이의 제기 없는 상태로 방치

임대인이 계약 종료 후 일정 기간 동안 아무런 이의 제기나 보증금 반환 조치를 취하지 않았다면, 묵시적 합의해지로 인정될 가능성이 높습니다.

묵시적 합의해지 분쟁 예방을 위한 조언

묵시적 합의해지는 말 그대로 명확한 표현이 없는 상태에서 추정과 해석에 의존하기 때문에 분쟁의 소지가 항상 남아있습니다. 따라서 계약 종료 시에는 되도록 서면이나 메시지, 이메일 등으로 명확히 합의 내용을 문서화하고 증거를 남기는 것이 중요합니다. 이를 통해 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

부동산 임대차 계약은 체결만큼이나 종료 과정에서도 신중을 기해야 하며, 명확한 의사 표현과 증빙 자료를 남겨 두는 것이 가장 안전한 방법입니다. 특히 보증금 반환, 원상복구 범위, 계약 종료 후 처리 사항 등 민감한 부분은 가능한 명확히 하고 기록으로 남겨 두어야 합니다. 분쟁 발생 시 적극적인 의사소통과 신속한 대응을 통해 원만한 합의를 도출하는 것이 좋습니다.